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【法宝引证码】CLI.1.304262 【时效性】尚未生效

按揭贷款合同纠纷的违约责任认定及处理规则

【法宝引证码】CLI.A.522667 

  (一)房产商违约类型

  1、违法预售导致按揭无效

  按揭是以房产为基础的,按揭的效力受到多种因素影响,既有土地的权属问题,也有建设是否有效的问题。目前在实践中遇到的按揭无效主要由两个方面的原因所致:一是土地使用权受让违法或未经合法批准用于住宅建设;二是擅自改变建设项目用于住宅建设或未取得预售资格而进行预售。这种无效按揭产生的主要过错在于房产商,当然银行也不能免除其过错责任,对此种情况的处理为:房产商应将已收款及利息退回购房人和银行,并赔偿违约金及损失,其中应包括购房人另择房屋而花费的费用。当然,如银行和购房人有过错的,其各自应承担相应损失份额。如房产商无力赔偿损失和返还钱款,因房屋按揭中已约定房屋作为抵押物并已办理抵押登记手续,银行可以抵押权人身份要求将房屋拍卖并优先受偿,余额用于赔偿购房人损失。

  2、房产商弃楼烂尾、不能交房

  由于这种情况产生的过错在于房产商,银行和购房人全无过错,损失应由房产商全部承担。具体处理办法同上。

  3、房产商延期交楼

  房产商应尽快交楼,并赔偿购房人因房产商延期交楼所致损失,同时支付违约金。

  4、房产商所交楼房质量严重不合格

  此种情况下,购房人可要求解除合同。由于过错在房产商,房产商应返还购房人首期付款,支付利息及违约金,并赔偿购房人因另择楼房所花费的合理费用;同时应返还银行贷款及利息以及银行所花费的合理费用。另外,银行也可以抵押物价值严重低于贷款数额为由要求购房人增加担保或承担退款责任,房产商承担连带保证责任或回购责任。

  5、房产商所交楼房严重缩水

  此种情况下,购房人可要求房产商退还楼房实际价值与合同价值所差款项并支付违约金;或要求解除合同,房产商双倍返还定金及利息、支付违约金、赔偿损失。两种要求的选择权归购房人。银行也可以抵押物价值严重低于贷款数额为由,要求购房人增加担保或承担退款责任,房产商承担连带保证责任或回


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