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【法宝引证码】CLI.1.304262 【时效性】尚未生效

买卖不破租赁的法律效果

【法宝引证码】CLI.A.522683 

  (一)买受人与承租人之间的法律关系

  1、租赁关系继续存在

  出租人将租赁物让与第三人,租赁合同对于买受人继续存在,承租人与买受人之间,无须另外成立租赁合同,买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系,成为新的出租人。租赁合同的其他约定,买受人要一并遵守。

  2、所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准,买卖房屋双方对此另有约定的依约定

  审判实践中,法律关系交替的时间点很重要。由于房屋买卖而产生租赁合同的主体变更,主体变更的时间点为所有权发生变动的时间,也就是房屋权利变更登记的时间。根据《物权法》第14条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定,该时间点为房屋权利变更登记记载于不动产登记簿之时。拍卖的情形例外,根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条第2款规定:“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”该时间点为拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时。人民法院执行的情形例外,最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第27条规定:“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力,人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时,当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。”该时间点为人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时。

  3、移转于买受人的权利

  转移权利的范围为租金请求权;承租人提供的担保,如定金、抵押金、保证金等;合同终止权。但出租人的损害赔偿请求权不因出租


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